risques-investissement-immobilier
23 avril 2021

Mythes courants concernant l’investissement dans l’immobilier commercial

Par cmas-europe

Comme tout investissement, il y a des risques à rechercher des retours sur investissement dans l’immobilier commercial.

Mais l’expérience montre que bon nombre de ces risques commerciaux peuvent être exagérés, le plus souvent par des personnes qui n’ont que peu ou pas d’expérience dans la classe d’actifs commerciaux, ont déclaré Scott et Mina O’Neill, fondateurs de Rethink Investing, l’agence d’achat numéro un en Australie pour les investisseurs en immobilier commercial.

Scott et Mina ont pris leur retraite à 28 ans et vivent des revenus passifs générés par leur portefeuille immobilier personnel de 15,5 millions de dollars américains (20 millions de dollars australiens). Ils ont aidé plus de 1 800 clients à acheter pour plus de 773 millions de dollars américains (1 milliard de dollars australiens) de biens immobiliers australiens.

Ils ont aidé plus de 1 800 clients à acheter pour plus de 773 millions de dollars US (1 milliard de dollars australiens) de biens immobiliers en Australie.

Les longues périodes d’inoccupation sont inévitables

“C’est probablement la principale raison pour laquelle les gens n’investissent pas dans l’immobilier commercial et l’un des plus grands mythes que nous entendons”, a déclaré Scott O’Neill au magazine The CEO. “La vérité est que les vacances peuvent être longues pour les actifs de mauvaise qualité, mais qu’elles sont généralement plus courtes pour les propriétés de qualité supérieure et bien situées. Les investisseurs doivent donc évaluer soigneusement tous les facteurs pertinents, tels que la qualité de l’immeuble, l’emplacement, les niveaux de loyer et l’état général du marché environnant. En faisant preuve de diligence raisonnable, on s’assure que le bien ne restera pas vacant longtemps.”

Les propriétés situées dans des zones où la demande est forte et l’offre faible seront toujours prises d’assaut par les locataires, a-t-il ajouté. De même, une propriété commerciale située dans un endroit mal famé et dont le bâtiment est en mauvais état, les périodes d’inoccupation seront bien sûr plus longues.

“Il s’agit d’acheter des propriétés de bonne qualité avec un fort potentiel de relativité”, a déclaré M. Scott.

Mina O’Neill a déclaré que de nombreux baux prévoient des périodes minimales de préavis de départ dans le contrat.

“Ceux-ci stipulent que le locataire doit donner au propriétaire un préavis compris entre 3 et 12 mois avant de quitter la propriété. Si votre locataire vous donne un préavis de six mois, vous aurez six mois de loyer à payer pendant que vous cherchez un nouveau locataire”, dit-elle. “D’après mon expérience, les locataires donnent souvent un préavis de plus d’un an parce que leur entreprise a besoin de plus de temps pour planifier et réaliser son déménagement. Comme vous pouvez le constater, la location commerciale est très différente de la location résidentielle, où les locataires peuvent simplement prendre et partir avec un jour de préavis.”

Faible croissance du capital

“Cela ne pourrait pas être plus éloigné de la vérité”, a déclaré Mina. “Nous avons vu des propriétés commerciales doubler, voire tripler leur valeur sur une période de 10 ans. La question est de savoir comment améliorer vos chances d’acheter une propriété qui obtiendra une meilleure croissance que les autres.”

Les O’Neill ont déclaré que, comme sur le marché résidentiel, de nombreux facteurs peuvent contribuer à la croissance du capital, notamment :

  • Un bon emplacement
  • Facteur de rareté
  • L’amélioration des infrastructures
  • la croissance démographique
  • Le resserrement des taux d’inoccupation
  • Potentiel de rénovation stratégique
  • Assouplissement des politiques de prêt
  • Gentrification
  • Baisse des taux d’intérêt
  • Baisse des chiffres du chômage

“Devinez maintenant ce qui provoque la croissance de l’immobilier commercial ? Tout ce qui précède ! Parce que, comme dans l’espace résidentiel, le marché commercial réagit également à ces améliorations économiques. La seule grande différence est que la croissance de l’immobilier commercial est davantage liée à ses revenus locatifs. Ainsi, l’augmentation ou l’amélioration de la qualité des baux aura un impact global plus important sur la valeur de l’actif commercial. Et comme pour tout investissement, si vous choisissez le bien avec soin, vous constaterez une croissance”, a déclaré Scott O’Neill, qui a écrit avec Mina le livre Rethink Property Investing.

Moins d’occasions d’ajouter de la valeur

“Il est tout à fait possible d’augmenter durablement la valeur d’une propriété commerciale si vous savez quoi faire. Contrairement aux propriétés résidentielles, où il s’agit d’améliorer l’habitabilité d’une propriété, dans les propriétés commerciales, ce sont les chiffres qui parlent “, a déclaré Scott.

“Étant donné que la valeur d’une propriété commerciale est en grande partie liée à son revenu locatif, trouver des propriétés qui sont sous-louées peut être la voie vers des gains en capital faciles.

“Par exemple, une propriété de 500 mètres carrés louée pour 77 315 dollars américains (100 000 dollars australiens) par an est évaluée à 155 dollars américains par mètre carré (200 dollars australiens par mètre carré). Si le loyer du marché est de 186 dollars américains par mètre carré (240 dollars australiens par mètre carré), le bien est sous-loué de 20 %. Dans ce cas, si vous avez un plan et les moyens de faire remonter le loyer au niveau du marché, votre revenu sera supérieur de 20 %. Et cela pourrait augmenter la valeur de la propriété commerciale de 20 %, en supposant que vous l’ayez achetée au bon rendement dès le premier jour, bien sûr.”

Une autre valeur ajoutée est le titrage en strata ou la subdivision de la propriété, dit Mina.

“Cela ajoute de la valeur car vous pouvez vendre ou louer des sections plus petites à un taux plus élevé par mètre carré.

“Par exemple, un entrepôt de 1 000 mètres carrés peut se louer 77 dollars américains par mètre carré (100 dollars australiens par mètre carré). Mais cinq entrepôts de 200 mètres carrés pourraient potentiellement être loués à 101 dollars américains par mètre carré (130 dollars australiens par mètre carré). Essentiellement, vous inversez les “économies d’échelle” en votre faveur, et votre valeur pourrait augmenter de 30 % en raison du loyer plus élevé par mètre carré.

“Il existe également d’autres possibilités d’augmentation de la valeur, comme la rénovation, l’allongement des baux, le rezonage et le développement. Tout comme pour les biens résidentiels, il existe de nombreuses possibilités d’ajouter de la valeur. Il suffit d’être conscient des principes fondamentaux en jeu.

“Lorsque vous achetez un actif commercial de haute qualité, que vous faites preuve de diligence raisonnable et que vous employez une stratégie solide à orientation positive, votre investissement commercial dépassera de loin tout ce que vous auriez connu dans le monde résidentiel. Votre récompense sera un investissement sûr, à long terme, qui produit un cash-flow élevé et, après avoir remboursé la totalité de votre prêt, un revenu passif directement dans votre poche”, a-t-elle ajouté.